为切实解决我市不动产统一登记工作中遇到的房地产遗留问题，根据相关法律法规和我市实际情况，特制定如下处理指导意见。

一、基本原则

坚持以问题为导向、依法依规的原则；尊重历史、实事求是的原则；方便群众、维护稳定的原则；逐步完善、稳步推进的原则。

二、关于房改房、经济适用房、集资房等有房屋产权证书无土地权属证书的不动产登记

对于2016年6月30日前进行了房屋产权登记、交易但没有土地权属证书的房改房、经济适用房、集资房等，分以下两种情况办理：

1、有单独土地使用证或虽有土地使用证但不独立的房产，由用地单位牵头，提供相关资料，按建筑占地面积（建筑物投影面积）分摊土地到户后按原土地使用证登记的土地性质直接办理不动产登记（擅自改变用途的仍按原登记用途办理，下同），其他面积作为国有资产划归原用地单位，交易时按《吉首市土地市场管理暂行办法》（吉政办函[2014]4号）等规定执行（补缴土地价款）；原土地使用证登记土地性质为划拨、用途为住宅的，也可按市人民政府公布的房屋所在区位、办理登记手续时的基准地价的10%补缴土地出让金（出让年限40年，出让时间从不动产登记之日起计算），土地性质转为出让后办理不动产登记手续。

2、没有土地使用证但土地权属无争议的房产，由用地单位牵头，收集相关资料，按建筑占地面积（建筑物投影面积）分摊土地到户，其他面积作为国有资产划归用地单位，按性质为划拨、用途为住宅办理不动产登记，交易时按《吉首市土地市场管理暂行办法》（吉政办函[2014]4号）等规定执行（补缴土地价款）；或者按市人民政府公布的房屋所在区位、办理交易手续时的基准地价的10%补缴土地出让金（出让年限40年，出让时间从不动产登记之日起计算），土地性质转为出让后办理不动产登记。

房改房、经济适用房、集资房和已经建成并颁发土地分户证书的房地产开发项目在办理交易时无需征求规划部门意见。

三、关于有房屋产权证书无土地权属证书单体私宅的不动产登记

凡土地权属来源合法且产权没有转移、变更的，按土地性质为划拨（拨用）、用途为住宅办理不动产登记，符合交易条件的，交易时按《吉首市土地市场管理暂行办法》（吉政办函[2014]4号）等规定执行(补缴土地价款)；产权已发生转移、变更的，按《吉首市土地市场管理暂行办法》等文件补缴土地价款后办理不动产登记。土地权属来源不合法，但符合“两违”处置条件的，由市两违办认定后参照“两违处置办法”等规定处置后办理不动产登记。

四、关于土地权属来源合法，但地上建筑物不合法等“有地无房”的不动产登记

先登记权属来源合法的土地，待房屋手续合法后再办理房、地合一的不动产登记。

五、关于“历史遗留问题房地产”的不动产登记

1、凡土地权属来源合法，只办理了房屋分户权证且土地总证齐全的，由项目开发实施责任主体单位或街道、社区物管办组织业主委员会按相关规定办理不动产登记。

2、对虽办理了房屋分户权证但土地使用权证下落不明的，由市国土资源局按程序将原土地使用证注销后，由项目开发实施责任主体单位或街道、社区物管办组织业主委员会按相关规定办理不动产登记。

3、对虽办理了房屋分户所有权证，不能提供合法土地权属来源资料的，但符合“两违”处置条件的，由市两违办认定后参照“两违处置办法”等规定处置后办理不动产登记。

六、关于超占用地面积房地产的不动产登记

土地使用权人为个人的单体私宅用地，实际用地面积和用地审批面积的误差在3%内，且误差总面积不超过5平方米的；土地使用权人为开发企业或单位的开发项目，实际用地面积和用地审批面积的误差在1%内，且误差总面积不超过60平方米的，认定为测量误差，按其实际用地面积进行不动产登记；其他情况按照“少不补，多要处”的原则办理，对于超占的用地面积，在符合“两违”处置条件的前提下，由市国土资源局出具实际用地图纸，市两违办认定后参照“两违处置办法”等规定处置后办理不动产登记。

七、关于1982年5月前建成使用、无权属纠纷但没有相关手续的历史性用地（用房）的不动产登记

凭个人申请和社区、街道的证明，市国土资源局现场调查确认后，在所在地社区、村民小组和市国土资源局门户网站公示15个工作日无异议后办理其历史性用地（用房）不动产登记。

有相关证明文件证明确系1982年5月前建成使用的历史性用地（用房），但在1990年4月前进行了改建，且没有办理城市规划手续的，由市不动产登记中心征询市城市规划管理局意见，符合城市规划的，直接办理历史性用地（用房）不动产登记。

八、关于变更规划用地条件房地产开发项目的不动产登记

建设项目的建筑面积以具有房产测量资质的专业机构出具并经市规划管理局认可的房产测量报告为准。对于规划验收前调整规划用地条件的房地产开发项目，市规划管理局应将用地规划条件的调整情况在第一时间书面告知市国土资源局；对于已完成规划验收的房地产开发项目，市国土资源局在不动产登记时，若发现涉嫌改变规划用地条件的情况，应书面告知市规划管理局，是否改变规划用地条件以市规划管理局审批为准，审批后书面告知市国土资源局。

1、规划已验收且整宗地全部颁发了分户土地使用证的房地产开发项目，可以暂不追缴土地价款。

2、规划验收时间在1995年6月8日（不含）之前的房地产开发项目，可以暂不追缴土地价款。

3、经批准改变规划用地条件但未补缴土地价款和未经批准改变规划用地条件的房地产开发项目，按以下的标准和有关规定追缴土地价款。

（1）验收时间在1995年6月8日（含）后、2007年1月1日（不含）前的，经市规划管理局批准改变规划用地条件的，按楼面地价190元/平方米（商业按2.5倍计算，下同）×新增建筑面积计算，全额缴纳；未经批准擅自改变的，经市规划管理局处理后可以改正的，按楼面地价190元/平方米×1.2×新增建筑面积计算，全额缴纳。

（2）规划验收时间在2007年1月1日（含）后、2009年3月31日（不含）前的，经市规划管理局批准同意改变规划用地条件的，按楼面地价230元/平方米×新增建筑面积计算，全额缴纳；未经批准擅自改变规划用地条件的，经市规划管理局处理后可以改正的，按楼面地价230元/平方米×1.2×新增建筑面积计算，全额缴纳。

（3）规划验收时间在2009年3月31日（含）后、2012年3月1日（不含）前的，经市规划管理局批准改变规划用地条件的，按楼面地价280元/平方米×新增建筑面积计算，全额缴纳；未经批准擅自改变规划条件的，经市规划管理局处理后可以改正的，按楼面地价280元/平方米×1.2×新增建筑面积计算，全额缴纳。

（4）规划验收时间在2012年3月1日（含）以后的。经市规划管理局批准改变规划条件的，根据相关规定，采取中介机构评估和集体审定的方式，核定应补缴土地价款；未经批准擅自改变的，经市规划管理局处理后可以改正的，按中介机构评估和集体审定的方式追缴土地价款。

5、规划用地条件的确定

（1）1990年4月1日（不含）前建成的房地产开发项目，以建设现状确定建设用地规划条件。

（2）1990年4月1日（含）至2008年1月1日（不含）期间，在城市规划区范围内建成的房地产开发项目。经依法批准的建设，已经审批建设用地规划条件的，以审批的建设用地规划条件确定；经依法批准的建设，未审批建设用地规划条件的，以建设现状确定建设用地规划条件；未经批准或未按批准内容擅自建设的，依法查处后依据现行规划确定建设用地规划条件。

（3）2008年1月1日（含）以后的，在城市规划区范围内建成的房地产开发项目，对国有土地使用权出让合同等土地审批资料中明确了容积率、商住比等规划用地条件的，以明确的为准；未明确的，按“一事一议”的方式确定

九、关于房产已转让、地产未转让但土地权属来源合法的不动产登记

在没有产权纠纷的前提下，按现有房屋权利人办理不动产登记，但土地性质为划拨、土地用途为非住宅的，须按《吉首市土地市场管理暂行办法》（吉政办函[2014]4号）等规定执行（补交土地价款）。

十、关于土地出让年限不一致的不动产登记

对于同一项目中宗地出让年限不一致的情况，以最长年限为标准，补交土地价款后统一出让年限。

十一、其他

本处理意见自发布之日起生效，若今后上级出台的相关规定与本处理意见不一致的，以上级出台的相关规定为准。

吉首市国土资源局            吉 首 市 财 政 局

吉首市住房和城乡建设局      吉首市房地产管理局

吉首市城市规划管理局

2016年10月17日